财务表现堪忧 易居摇摇欲坠？

这家房地产服务供应商上半年的业绩表明，公司在严重放缓的中国房地产市场奋力求存，但形势严峻

重点：

  • 尽管成本大幅削减，但易居上半年收入同比锐减逾60%，净亏损则上涨约18%
  • 公司警告，财务状况迅速恶化，可能会危及其生存

梁武仁

已经有很多人撰文描述过，中国房地产行业经过多年突飞猛进的发展后，正首次经历严重放缓，房地产开发商也随之举步维艰。但房地产行业放缓也正在把相邻行业拽入深渊，其中很多相关服务供应商依赖于房屋销售。而随着购房者离场，交易也越来越少。

易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)便是其中之一。该公司姗姗来迟的2022年上半年财报，证实了形势有多么严峻。财报显示，易居的命运依然悬而未决。该公司承认，业绩滑坡可能会威胁生存。

不到五年前，在电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)及包括恒大集团(3333.HK)在内的一大批房地产开发商支持下，易居成功在香港上市，名噪一时。如今，恒大集团自顾不暇，而易居也是众多深受中国房地产行业严重放缓影响的企业之一。急速下滑很快导致易居的辅助业务需求遇冷，包括经纪服务、咨询和数字营销。

自从未能偿付4月到期的一笔价值近21亿元美元债券，并引发其他一系列相关联的债务证券违约后，外界对易居偿付能力的质疑与日俱增。10月，该公司依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护，从而使其在美国的资产免于被债权人控制，而一份债务重组计划也提交到了开曼群岛的一家法院。

内部混乱致使该公司迟迟未公布2021年上半年业绩，进而导致股票在9月初停牌。上周三，公司终于公布了2022年上半年的业绩。不出所料，财报处处飘红。

虽然从人员到经销渠道都大幅削减成本，但易居前六个月净亏损同比仍扩大约18%至18.3亿元。削减的成本还包括大幅减少面向其他同样处境艰难的开发商客户的未付账单拨备。去年，该公司曾为此留出大笔资金。

大幅削减成本仍未能阻止亏损扩大的直接原因，是易居前六个月收入同比降低60%。这表明，其依赖房屋交易的业务严重收缩。而应收账款和票据骤减84%，则更清楚地表明了这一点。

随着客户对易居服务的需求枯竭，它的资产负债表显得愈发脆弱。截至6月末，其流动资产、即能够快速变现的资产同比减少约40%，现金和现金等价物收缩幅度相当。

上半年，该公司大幅减少银行借款。但其短期债务仍有所增加，主要是因为“其他”借款——可能是指债券，正急剧上升。因此，易居的流动资产仅能覆盖其短期债务的大约一半。

生存问题

易居在财报中警告，财务状况的迅速恶化使其无法确定公司能否继续作为一个持续经营(Going concern)的企业——这是一个标准说法，意味着生存可能受到威胁。

说它前景不确定可能都算保守的了。如果易居继续烧钱的话，除非中国的房地产行业奇迹地复苏，否则它需要通过发行新股或债券才能筹集更多资金。但投资者很可能不会买这样一个陷入困境企业的账。即使易居真的筹集到了新的资金，以其目前的烧钱速度，恐怕也撑不了太久。

就在两年前，易居通过向阿里巴巴出售新股和可转换票据筹集了逾18亿港元(16.2亿元)。但这家电子商务巨头不太可能再这么慷慨了，因为易居在开曼群岛推迟实施重组计划后，其可转债差点违约。

易居原本计划在10月让债权人对重组方案进行投票表决。但在债券持有人要求有更多时间来更好地了解计划的细节后，它将日期推到了11月初。

上个月，负责此案的开曼群岛法院批准了这项重组方案，目前看来该计划即将实施。但这个进展只是意味着易居暂时躲过了一劫。困扰该公司的更大问题——中国房地产市场的低迷，似乎仍不会消失，至少在短期内。

另一家大型房产服务公司贝壳控股(BEKE.US; 2423.HK)，也就是连锁房屋中介“链家”的经营者，上周也报告了类似的趋势，但没有那么极端。贝壳称三季度收入下降了2.8%。为了削减成本，其庞大的门店网络收缩了23%。与易居不同，贝壳的情况没有那么糟糕，因为它还在盈利。

中国政府正在采取越来越多的措施扶持房地产开发商。根据上月公布的最新措施之一，中国政府要求银行为开发商提供资金，使他们能够完成预售住宅的建设。监管机构还取消了开发商发行新股的禁令，此前这一禁令曾阻碍开发商在股市融资。

在一系列政策利好消息出来后，房地产相关股票大幅上涨。尽管易居公布了惨淡的财报，但自上周四恢复交易以来，该公司股价仍上涨了35%，背后可能也是出于同样的乐观情绪。

虽然出现了各种积极信号，但中国房地产市场似乎不太可能迅速大幅复苏，因为购房者几乎没有理由突然开始消费，尤其是在当前经济放缓、消费者越来越谨慎的情况下。此外，他们对开发商有能力完成新公寓建设的信心最近也在下降。

即使在财报发布后上涨，易居的股价也只有当初IPO价格的一小部分，当时的公司估值超过了30亿美元。该公司目前的市值略高于2亿美元，折算成市销率只有0.15倍。相比之下，贝壳的市销要高得多，为2.23倍。

易居的低估值表明，即使在最近复牌后出现了反弹，它要想重建生意、有天能恢复昔日的荣光，还有很多工作要做。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

, , , , , , ,

相关文章

相关新闻

  1. E-House reorganization continues
    制定最新重组计划 易居供股集资偿债
    2048.HK
  2. 供股功亏一篑 易居重组有机触礁
    2048.HK
  3. 快讯：易居供股筹资助债务重组
    2048.HK
  4. 楼市逆境下连赚三季 贝壳两大举措振股价
    BEKE.US 2423.HK
  5. 奥园重组曙光初现 成败还看内地楼市
    3883.HK
  6. 商汤进军聊天机器人 主要股东却接连减持
    0020.HK
  7. 名之梦获大笔新资金 但应付AI战或需更多
掌握中概股最新动态，订阅我们的新闻邮件

关注我们

Facebook Twitter Linkedin Weixin Weibo File-alt

免费订阅新闻邮件

订阅邮件

在以下平台浏览我们的新闻

新闻

Li Ning has expanded over the years to become one of the largest sportswear chains in China, behind Anta. 

快讯：李宁电子商务销售大幅增长

最新：中国本土运动品牌李宁有限公司(2331.HK)周一公布今年一季度营运数据，撇除李宁Young副线，期内所有平台的零售金额，录得同比低单位数增长。 利好：该公司的电子商务虚拟店铺业务，零售金额录得20%至30%低段增长，而该业务的同店销售额，也录得20%至30%低段增长。 值得关注：就渠道而言，该公司的线下渠道销售额录得低单位数下降，其中零售渠道虽录得中单位数增长，但批发渠道录得中单位数下降。 深度：李宁公司由中国传奇体操选手李宁于1990年一手创立，并于2004年在港交所上市，经过多年扩张及对外并购，曾经拓展为中国规模最大的体育用品连锁集团，但其地位于2012年开始被同业安踏(2020.HK)超越。去年底，该公司突然宣布以22.1亿港元收购一幢位于香港北角的22层高商厦，由于香港楼市下挫，此举引起市场质疑，连累股价一度大挫。 市场反应：李宁的股价周二上涨，中午收盘升5%至18.38港元，处于过去52周的中下水平。 记者：欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
2331.HK
Fosun Tourism trades at all time low

旅游虽复苏 复星旅文独憔悴

复星旅文一季度录得小幅增长，总体前景因母公司的债务问题而蒙上阴影 重点 复星旅文表示，一季度旗下三亚亚特兰蒂斯酒店和Club Med连锁酒店营业额分别增长4.5%和15.2% 今年早些时候，有报道称该公司的两项主要资产可能会被出售，以便为负债累累的母公司筹集资金，公司的股价目前接近历史低点      阳歌 作为中国领先的旅游公司之一、Club Med连锁度假村的所有者，复星旅游文化集团(1992.HK)眼下的日子不太好过。 最新季报显示，公司仍受困于新冠疫情后遗症，中国业务表现明显逊于市场。以Club Med连锁品牌为主的全球业务表现稍好一些，但也没什么值得大书特书。与此同时，公司股价今年已下跌40%以上，目前处于历史低点，与今年大多强劲上涨的中国同行形成鲜明对比。 复星国际(0656.HK)在2015年出资约10亿美元收购Club Med，虽然最新的季度运营数据并不是太令人兴奋，但这很难解释复星旅文最近在投资界失宠的原因。 低迷背后的最大因素可能是3月份有报道称，复星国际正在考虑出售Club Med以及复星旅文的另一项主要资产——三亚亚特兰蒂斯大型度假酒店的部分股权，以筹集资金，偿还巨额债务。因此，现在持有复星旅文股票的人，其实并不知道到明年这个时候，公司是否仍拥有这两大资产。 与此同时，在知道即将发生重大变化后，复星旅文的员工可能很难继续专注于自己的业务。 言归正传，我们再回到复星旅文一季度的最新情况，报告提供了首批衡量中国旅游业在后疫情时代表现的真实指标之一。在中国，今年第一季度意义重大，因这数据可和上年疫情结束后的同期作比较。 这意味着，未来大多数中国旅游相关公司，基本上不会再受新冠疫情期间的波动影响，从而更清楚地看见，随着中国经济放缓、消费者变得更加谨慎，这个行业究竟表现如何。 之前公布的全国数据显示，尽管经济放缓，但旅游业在2月漫长的春节假期间表现相当好。政府数据显示，那一周国内旅游人数增长34.3%，达到4.74亿人次，而国内游客出游花费更是增长47.3%，达到6,327亿元。 但复星旅文的数据却远没这么乐观。季报显示，公司旗下的三亚亚特兰蒂斯大型度假酒店，一季度的营业额仅增长4.5%至5.76亿元。亚特兰蒂斯访客增长速度略快，为7.5%，达到210万人次。但一个略微有点不祥的征兆是，平均每日房价实际上下降了2.8%，至2,500元。 在这里，我们应该指出，该度假酒店上年同期的数据可能是被人为地推高了，因为中国在2022年底结束疫情管控，“报复性旅游”在2023年1月和2月达到巅峰，很多人在这几个月期间，开启了自己三年来的第一个重要假期。 死猫式反弹 复星旅文的股价受到季报提振，周二早盘上涨逾5%。但涨势有点像是“死猫式反弹“，因为该股此前处于历史低点，而且很有可能在本周晚些时候恢复下跌趋势。 即使经过了小幅上涨，该股的估值仍远远落后于同行。它的预期市盈率仅为10倍，而中国领先的在线旅行服务公司携程(TCOM.US；9961.HK)，其预期市盈率为20倍。这两家公司的业务结构类似，都是既有国内业务，也有国际业务。虽然今年复星旅文的股价大幅下跌，但同期携程的股价却上涨了约40%。 虽然三亚亚特兰蒂斯酒店实现了个位数的增长，但Club Med的业绩略好一些，这个全球连锁度假酒店，占复星游文业务的80%以上。该酒店一季度的营业额增长15.2%，达到60.8亿元，平均客房入住率上升1.4个百分点，至76.9%。平均每日床位价格上涨8.8%，至2,190元。 在这里，我们要指出的是，复星旅文现在的表现，至少在营业额上，要好于疫情前。公司最新公布的一季度业务总营业额为71.6亿元，较2019年一季度报告的48亿元增长近50%。这一大幅增长，很可能反映出复星旅文和许多同行一样，在疫情期间继续升级现有物业并建造新物业，以期业务最终恢复正常。 虽然一季度的数据看起来普普通通，但复星旅文上个月发布的2023年全年业绩也没有好到哪里。年报显示，去年它的收入增长25%，达到172亿元。其中，三亚亚特兰蒂斯的收入增长更为强劲，从2022年的8.97亿元增长到17.6亿元，近乎翻倍。Club Med的收入增长要慢一些，升22%至146亿元，反映其业务主要在中国境外，因此在2022年就已经开始反弹了。 尽管如此，公司去年的整体收入增长仍远远落后于携程的122%，后者同期收入达到445亿元。…
1992.HK
Fosun International: the slim-down must go on till debts paid off

复星一减再减 瘦身还债停不了

经历2022年的流动性危机，复星国际持续“减重瘦身”，最新举措是出售跨国保险公司Ageas股权 重点： 截至去年底，复星总债务占总资本比率为50.4%，较上年下降2.9个百分点 过去两年复星出售资产回笼现金573亿元      李世达 “我们以前在全世界‘探矿’‘开矿’，现在已经有足够的‘好矿’给我们挖，并且在这些领域是有优势的。”复星国际有限公司(0656.HK)董事长郭广昌，今年3月底在年度业绩发布会上如此说。 不再“找矿”，而要“挖深矿”、“挖好矿”是这家广受瞩目的中国民营集团自2022年以来的核心策略，换句话说，就是要减轻资产、甩掉负债，聚焦具有优势的核心领域。而出售跨国保险公司Ageas最多8.19%股权，就是复星国际减重的最新举措。 复星国际近日公告，向法国巴黎银行(BNP)旗下的法巴人寿(BNP Cardif)出售欧洲保险公司Ageas最多1,540.1万股或8.19%股权，总作价介乎6.26亿至6.7亿欧元(约48.5亿至51.6亿元)，所得款项将用于一般资金用途。 复星国际表示，是次出售目标是精简投资组合，聚焦公司核心业务，预计交易将带来税前利润6,000万至6,500万欧元，而复星仍将持有Ageas的195.2万股，持股比例跌至约1.03%。 这是复星国际继1月出售葡萄牙商业银行5.6%股权后，今年第二次出售金融资产。 两年套现573亿 今年1月，复星国际以2.35亿欧元出售葡萄牙商业银行(Millennium bcp)的5.6%股份，仍保留20%以上的股份。随后至今年3月中旬，有消息称复星国际愿意进一步出售剩余的20%股份，约值8.4亿欧元，目前未有进一步消息。 自2022年遭穆迪列入下调观察名单后，复星集团一改“买买买”策略，提出多项“瘦身”计划，持续变卖子公司股权及资产，包括南钢股份、建龙股份、泛亚航运、Ameritrust Group等。2023年全年回笼现金273亿元，加上2022年的300亿元，复星这两年已收回573亿元现金。 尽管出售资产的行动持续，复星确实在减债瘦身的道路上取得成果。 截至2023年末，集团合并报表层面的有息债务为2,119.2亿元，较2022年末降低150亿元，总债务占总资本比率为50.4%，较2022年12月31日下降2.9个百分点。在去年半年报中，复星便已宣布未来12个月已无大额美元债偿付压力。2023年中，标普将复星国际评级展望上调为“稳定”。 不过，虽然集团的中长期债务占总债务比例，由2022年底的53.2%提升到55%。不超过12个月的短期债务也从2022年底的1,062.8亿元减少至953.7亿元，但仍高于集团持有现金924.6亿元。 核心业务渐趋稳定 因此割肉还债还要继续，而郭董从不吝惜出售优质资产。 路透社上月报道，复星国际正考虑出售复星旅文(1992.HK)旗下三亚亚特兰蒂斯大型度假酒店的部分或全部资产，以及核心资产Club Med部分股份。要知道，这两大核心业务去年都创下历史新高，可说是集团重要的“摇钱树”。而复星对此消息既不承认也不否认，但至今尚未有进一步消息。 翻开复星国际2023年年报，去年集团总收入达1,982亿元，同比增长8.6%，股东应占溢利13.8亿元，2022年亏损8.3亿元。旗下四大核心子公司豫园股份、复星医药、复星旅文和复星葡萄牙保险等均收入稳健，对复星营收贡献率占比达72%，核心产业的业务能力显著提升。 花旗本月发布的报告指出，集团资产组合获利能力改善，也带动资产管理部分亏损收窄。 花旗认为大部分负面因素已在股价中反映，将其目标价由7.1元下调至6.3元，维持买入评级。 最重要是活下去 除了频繁出售资产，复星也持续进行战略布局，尤其是在医药与文旅领域。 去年7月，复星医药(2196.HK)与深圳坪山区签署战略合作框架协议，要在坪山建设“复星医药大湾区总部”，打造复星医药“全球第二总部”。 今年3月，复星医药与深圳市引导基金等其他七方投资人，拟共同出资设立50亿元生物医药产业基金。复星医药旗下复健资本通过深圳市公开遴选中标，独家管理该基金。…
0656.HK
Autostreets passes Hong Kong listing hearing

政策支持二手交易 汽车街争高估值上市

这家中国领先的二手车交易商已通过港交所聆讯，有望在未来几个月内完成首次公开招股 重点： 汽车街计划在香港上市，以中国领先的二手车交易商地位获得高估值，希望集资不低于1亿美元 随着政府推动行业发展，同时消费者变得愈发精打细算，预计未来五年中国二手车销量增长将加速 阳歌 中国二手车交易服商汽车街发展有限公司在2月份提交的香港上市申请中，其提供的过去三年运营数据并不令人兴奋。但仔细阅读上周通过港交所上市聆讯的申请，会发现面对未来几年的强劲增长，这家公司可能已经掌握了主动权。 成立10年的汽车街有很多优势，并且对自己的估值似乎寄予了厚望。它是中国领先的二手车交易商，上市文件显示，2022年它在中国的二手车交易平台的占比为12.6%。美国二手车权威公司Cox Automotive是其第二大股东，持有11%的股份。 与此同时，公司似能从未来几年中国二手车的预期繁荣中受益，推动这种繁荣出现的有两个因素。一是政府最近对回收利用的支持。另一是中国经济放缓，可能会促使越来越精打细算的消费者购买二手车。 这种繁荣可能会与过去三年中国二手车市场的疲软形成鲜明对比，在2021年至2022年內地实施严格的新冠疫情防控措施，令这个市场增长疲软。2023年上半年限制措施最终取消，很多人被感染，二手车市场更加疲软。疫情期间，二手车交易比新车受到的影响更大，因为买家往往无法参加线下拍卖，这是常见的二手车销售渠道。 汽车街上市文件中的第三方数据显示，从2019年到2023年的五年间，中国二手车市场年增长率仅为6.9%，去年二手车销量1,440万辆。但在我们上面提到的因素推动下，预计2023年至2028年，增长率将大幅加速至每年13.7%。 政策方面，国务院3月公布《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，其中包括对二手车交易的支持。一个月后，商务部也推出类似计划，制定从去年到2028年二手车交易量增长45%的目标。 当中央政府发出此类具体信息时，地方政府通常会跟着制定具体的行动计划。汽车街指出，上海、济南等大城市，以及湖南省都已公布了促进二手车交易的规定。有了政府支持，像汽车街这样的公司似乎做好准备，即将在需求激增时获得大幅增长。 估值是否太乐观 汽车街意识到自己正处于一个有利的位置，希望获得远超国内外同行的估值。它的最佳比较对象是中国的汽车之家(ATHM.US; 2518.HK)，后者目前的市盈率(P/E)和市销率(P/S)分别为11倍和3倍。 如果以类似市盈率和市销率计算，按照其2023年的收入和调整后利润，汽车街的估值在1.5亿至2亿美元之间。即使取美国领先的二手车交易商 Carmax (KMX.US)22倍的市销率计算，汽车街的估值也只有3.25亿美元。但权威媒体IFR的报道称，公司的目标是在首次公开募股中筹集约1亿美元，这表明它正在寻求8亿美元或更高的估值。 上市文件中的其他信息显示，汽车街此前曾探讨过在美国上市的可能，具体日期不详。当时它的估值约为10亿美元。 说了这么多，我们再来看看该公司的财务数据，正如我们在本文开头所指出，这些数据看起来并不是太令人兴奋。它们大致讲述了相同的故事：新冠疫情对其业务造成了影响，汽车街在2022年经历了急剧的业务放缓，然后在2023年开始反弹。 公司营收从2021年的6.78亿元下降31％，至2022年的4.68亿元，然后在去年小幅增长5％，达到4.92亿元。汽车街指出，随着疫情后生活恢复正常，增长在去年下半年开始强劲加速，2023年下半年汽车交易量同比增长了21％。 公司的所有收入都来自各种汽车交易费用和服务费用，使其能够在承担较低风险的同时，保持相对较高的利润率。在这三年时间里，其毛利率相对稳定，从2021年的62.8%降至2022年的60.9%，后又在2023年反弹至63.5%。 公司基本上是一家B2B服务提供商，主要与专业汽车卖家和买家合作，而非个人消费者。这些大客户对其服务的信心不断增强，这体现在公司从卖出的每辆汽车上获得的收入不断增加，从2021年的1,280元增长到去年的1,636元，增长了27％。 过去三年，公司的现金流均为正，且去年实现了1.07亿元的调整后利润，相比2022年的7,000万元有所增加。其中一个不好的小信号是，公司的“交易成功率”在逐年下降，也就是成功完成交易的二手车占发布车辆的百分比。该比例从2021年的73％下降到去年的仅46％，它将原因归咎于越来越多的人将二手车挂牌出售，而购车者却态度谨慎。 归根结底，汽车街似处于相当有利的位置，可从中国二手车市场即将到来的繁荣中获利，尽管它可能正寻求一个过于乐观的高估值。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里