From good to great, can Shell do it?

从优秀到伟大 贝壳可否做得到?

线上线下一体化的房地产中介贝壳,在内地疲弱的楼市下,派出一张亮丽的成绩单 重点: 贝壳去年扭亏为盈,赚58.9亿元 公司更豪派末期股息每股0.117美元      刘智恒 当行业好景时,从事相关业务的企业大多可受惠,但到市况不景时,能穿越寒冬,跨过高山低谷仍屹立不倒,甚至可以迈步向前的,才有机会成为伟大企业。 近两年内地楼市极度疲弱,民营房企十家有九家濒临破产,影响所及,房地产中介亦受牵连,强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而,面对楼市价量齐跌的环境,贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展现出强大的能力。 贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈,收入778亿元(108亿美元),按年增长28.2%,赚58.9亿元,2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后,末期再派股息每股0.117美元,反映集团的现金仍然充裕。 过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功,一体即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租赁管理,以及仍在摸索中的“贝好家”业务。 市占率扩大 贝壳最主要的业务是房地产中介,2023年内地楼市价量齐跌,但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元,新房为10,030亿元,按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面,存量房是279.5亿元,新房是305.8亿元,分别上升15.9%及6.7%。 能逆市取得更高收入,明显是贝壳成功击败对手,抢占了别人的市场,提升了市占率,才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。 事实贝壳在楼市不景气下,去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家,经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升,足见集团在逆市仍能愈做愈大。 另一方面,地产中介最担心的事情就是生意做成了,佣金却迟迟未到口袋,特别是开发商的佣金,易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面,将应收账款周转天数,由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取,而“快佣”占新房的净收入比例,亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。 收数时间快了,但并没有影响新房的生意额,去年新房净收入还有上升,那就代表贝壳与开发商在洽商时,有强劲的议价能力,没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就减低坏账出现的风险。 两翼业务起飞 至于中介以外的业务,虽然占比较低,但去年的表现也相当理想。家居装修方面,将其纳入房产交易服务的流程,为该业务增加了客源,同时透过丰富的套餐产品,及提升交付能力,令收入按年增长146%至133亿元。 租赁住房管理的规模也不断扩大,其主打租务托管的"省心租"业务,由2022年管理规模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6个百分点至95.1%。 业务以外,贝壳在资金运用上亦作出配合,截至去年底止资产负债率为40%,现金及现金等价物达196.3亿元,由于一直现金充裕,去年集团斥资约7.19亿美元,回购4,670万股美国存托股份,占回购启动前的总股数3.7%。另一方面,集团亦将闲置资金,投放在低风险的理财产品,以收取一定回报,如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品,年化回报率由2.9至3.1厘。 贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说:“现在有非常好的基础,有一起打过仗的团队,我们相互信任及团结,越来越像一支攻无不破的队伍。” 忧楼市愈走愈弱 贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说,但投资市场似乎暂不买账,业绩发布后在美国市场下跌2.5%,翌日港股续下跌,收报36.9港元,下跌近3%。 市场有声音指贝壳全年业务虽做好,但第四季度似有放缓趋势,特别是在新房的交易总额为2,380亿元,按年下跌9.7%,收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心,即使贝壳在行业中能成功突围,远远超前对手,但整体房地产市场似正每况愈下,内房去库存并非一年半载可解决,若房市续不理想,在下行趋势中,你纵有天大能耐,也难持续在逆市做出亮丽成绩。 斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球,众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业,但能否如Jim Collins所说,最终成为伟大企业,就看在这次房地产的超级危机中,可否穿越周期,并推上一个更高的台阶。…
E-House’s restructuring hits a snag again

供股功亏一篑 易居重组有机触礁

内地房产代理商易居的重组计划进展如火如荼之际,供股集资突被叫停,令重组添上重大变数 重点: 易居重组方案中要注入“克而瑞”,但银行不容许易居解除后者的担保 截至去年中期,集团付息的流动债务超过50亿元   刘智恒 上月底易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股,筹组多时的集资大计在临门一脚告吹,筹不到资金事小,影响整家公司重组事大,倘若重组不成,随时步中国恒大(3333.HK)后尘。 为何这次供股如此举足轻重,我们先说说易居目前的财务困境。自2021至2022年,易居分别亏损116亿元(16.1亿美元)及39亿元,去年中期亏损7.26亿元。公司年内要偿还的银行及其它借款,加上可换股票据达到55.8亿元,但受限制银行存款及现金只有11.8亿元。另外,账目中原有应收账达67.2亿元,但收回成疑,预期的损失约62.8亿元。 易居的经营状况,可以用独立核数师两句说话概括:“存在多项不确定因素,对集团持续经营能力构成重大疑问”。 公司亏损严重的原因,亦是其赖以成功的要素。时间返回2018年,易居申港上市成功,集团主席兼执行董事周忻发挥其富豪朋友圈的威力,说服了20多家开发商成为投资者,最让人眼前一亮的,是当中投资最高的四家巨企,包括恒大、碧桂园(2007.HK)、万科(2022.HK; 200002.SZ)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)。星光熠熠的企业大亨,既是他的老板,也是他朋友,齐齐捧场下,周忻轻易筹得46亿港元。 水能载舟亦能覆舟 周忻的如意算盘是,开发商成为易居的投资者,公司要获取一手楼盘代理权,不就更方便及顺理成章;另一方面,既然开发商都成为易居半个老板,大家利益与共,那他们在支付给易居一手物业销售佣金时,理应更手爽,拖数的机会变得更低。 没错,易居主要的收入是为开发商销售一手住宅,市况好时,生意根本不成问题,轻轻松松已赚个盆满钵满;相反近两年内地楼市疲弱,开发商又负债累累,应对上千亿债务已经自顾不暇,又哪有余力去支付予中介的佣金。 开发商拖欠一手佣金,易居大笔应收账变坏账,收不到钱之余,公司自然无力偿还本身的债务,甚至连利息也付不出来,迫不得已要走上重组之路。 去年4月3日,易居公布重组方案,内容包括将发行现金与TM Home的新股。现金方面是申索人每持有1,000美元,可取回60美元。至于发行新股,重组完成后,债权人组成的SPV(特殊目的公司)将持有TM Home约54.2%股权,可换股债券股东及阿里巴巴共同持有约10.8%的股份,余下35%的股份将由易居及其联属公司持有,当中的15%将转让予TM Home高级管理层成员。 TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴联手成立的公司,主要运营房地产网“天猫好房”。重组计划下,易居会将房地产数据与咨询服务公司“克而瑞”,以及在线房地产营销业务,一并注入TM Home。阿里巴巴更授予易居对于天猫房产行业独家招商权、商业定价权、商户运营权,有效期至今年8月31日。 现金方面,是透过供股融资,每持10股供12股,每股0.23港元,预计可筹集资金4.83亿港元。由于重组要将克而瑞业务注入TM Home,但易居之前以克而瑞作担保,以取得内地银行贷款,是次银行不同意解除担保,令注入克而瑞的方案未能推进,包销亦只好告吹。 关键解除银行担保 供股戛然而止,易居未能集资,就不能应对重组计划的现金部分。而且银行不愿意解除克而瑞的担保,亦影响整个重组方案。重组落实日期在本月31日,已经迫在眉睫,易居能否在仅余的二十天里找出办法? 首要一环相信是取得银行同意,愿意解除克而瑞的担保。易居透露,之前与该银行进行商讨时,得到的意见是十分正面,银行愿意以信贷方式去代替担保,并表示会达成协议。岂料事情急转直下,银行最终不愿让易居解除担保。究竟发生了什么事情,导致银行忽然转变意向,若然能解决此一问题,情况并非没有转机。 事实上,易居所欠银行的贷款是4.36亿元,其中2亿元是以克而瑞作担保,若能拿出两亿元,或许银行愿意放易居一马,到时易居再推供股集资,又或以其它方法去筹集资金,问题不就能迎刃而解。 再讲,供股集资的金额只是4亿多元,不是一个遥不可及的数目,当时承诺包销的是大股东周忻本人,意味周忻口袋里仍有一定资金,所以易居即使供股不成,也并非万劫不复。姑勿论如何,目前距到期日时间甚短,相信要延期去处理问题。…
Evergrande liquidation, the end of a wild era

恒大清盘 一个野蛮时代的终结

全球负债最高的房地产开发商中国恒大集团终于获颁清盘,但国际投资者能从清盘程序取回多少资金,却无人寄与厚望 重点: 国际投资者以百亿美元计的投资,最终能从恒大的清盘案中收回多少,将取决于内地政府和法院的态度 中国恒大的9成资产均位于内地,没有内地法院的认可,香港法院清盘令很难执行      罗小芹 自2022年中国恒大集团(3333.HK)开始遭债权人Top Shine Global Limited申请清盘,前后延期7次,至1月29日香港法院已按捺不住,法官陈静芬正式颁令清盘,恒大在过去二十年在内地房地产市场野蛮生长,终于划上句号,亦可谓代表一个时代的终结。 中国恒大于1月29日开市前停牌,停牌前报0.163港元,市值21.5亿港元(19.6亿元),公司高峰期的市值超过4,000亿港元。集团还持有电动车公司恒大汽车(0708.HK)和物管服务商恒大物业(6666.HK)的权益,这些资产将被清盘人接管。 根据清盘令,法院委任安迈顾问Edward Simon Middleton及黄咏诗为中国恒大的共同及各别清盘人。 中国恒大通过内地主体恒大地产经营几乎所有房地产开发业务,而大部分债权也在内地欠下,包括物料供应、建筑施工等应付帐和金融机构欠款。 据公司2023年中期财报显示,期内负债总额为23,882亿元(约3,362亿美元),剔除其中的合约负债6,039.8亿元后负债规模为17,842.2亿元,现金总额仅133.8亿元。中国恒大在其债务重组方案上列出17只违约的美元债,涉及款项超过190亿美元。 集团执行总裁肖恩就清盘回应内地传媒时表示,香港法院颁布的是境外清盘令,涉及主体是在香港上市的中国恒大,集团会尽一切可能保障内地恒大地产的业务稳定,稳步推进保交楼等重点工作。另外,又会积极与清盘人沟通,依法配合清盘人履行相关程序,根据国际惯例、市场规则推进债务化解的工作。 重组方案难落地 目前恒大地产已被中国证监会立案调查,以主席许家印为首的管理层因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施,无法参与境外债务重组,以致重组方案最终难以落地。 自2021年底中国恒大两笔美元债务违约事件开始,公司向债权人提供的信息非常有限,以致投资者难以详细了解该公司面对的困难。究竟中国恒大香港实体的清盘程序如何进行,国际投资者以百亿美元计的投资能从恒大清盘案中收回多少,首先取决于中国大陆跨境当局和法院的态度。 2021年中港法院达成相互认可和协助破产程序的安排,香港清盘人可以向上海、深圳或厦门三个试点城市的法院申请批准,但内地法院仍有酌情权,可以不予认可或协助执行,所以没有内地法院的许可,清盘程序是很难执行。 香港律政司林定国去年11月在回应英国《金融时报》的书面查询时承认,在某些情况下,内地法院可能会拒绝承认香港的清盘令。2021年深圳法院在森信纸业案中承认了香港法院指定的清算人的权力,但业内人士称这类成功的实际个案很少。 就算内地法院下达清算令,执行过程仍需与其他债权人合作,由于外资股权和债权的追索优先次序将低于国内贷款的债权人,令境外债权人更难取回投资。 中国恒大的清盘令为其他处于债务危机的内房企业敲响警钟,早前有传媒传出碧桂园(2007.HK)的债权人将申请清盘,有香港银行将接管公司在港抵押资产,但《每日经济新闻》引述碧桂园消息人士指传闻不属实,目前公司经营一切正常。然而,消息未澄清传闻哪部分不确,在中国恒大步入正式清盘程序前,公司几乎对所有不利的传闻均予以否认。 保交楼的困难 面对内地烂尾楼危机,中国政府要求内房企业必须交付已售出的房屋单位,即履行保交楼的社会责任,但企业需要投入更多资金完成,而内地楼市销情亦成为开发商资金回笼的关键,若楼市销情未见改善,直接影响债权人取回投资的比例。 香港思睿投资(Grow)合伙人兼首席经济学家洪灏指出,无论清算程序能否继续进行,中国恒大就像即将破产一样,其债券的交易价格不到面值的两成。 根据内地房地产研究机构中指研究院报告指,1月全国100个城市二手住宅平均价格按月跌0.56%,已连续21个月下跌,各地以价换量现象明显。报告指,继广州、上海放松限购政策后,其余一线城市亦有望优化相关政策,为了抢占内地置业者的购买力,二线城市或全面取消住房限购;核心一、二线城市首套及二套房首付比例有望进一步降低。 龙州经讯中国研究部副总监CHRIS Beddor接受路透访问时表示,在很多方面恒大都是一个独特的案例,它凸显出房地产开发商在近几个月以来经营情况都没有明显改善,影响了购房者情绪,从数据显示,有意置业的人士不愿意从陷入困境的开发商买入预售房,令后者情况进一步恶化。…
Country Garden is peeling off its overseas projects

碧桂园海外霸业折戟沉沙

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目 重点: 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场 马来西亚森林城市项目进展停滞难前   刘智恒 早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。 十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。 近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。 另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。 森林城市变“鬼城” 澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。 这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。 2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。 雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。 虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。 说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。 碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。 野蛮生长 市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。 对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。 既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。 坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。 试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。 面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Aoyuan secures respite through debt restructuring

奥园重组曙光初现 成败还看内地楼市

负债累累的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来 重点: 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元      刘智恒 “没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。” 这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一句话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。 负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。 根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。 暂缓一口气 早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。 经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。 截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。 集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视未来楼市走向。 房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼宇,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。 去库存需时 现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。 供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。 坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。 情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼里,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。 楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。 据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。 这个冬天特别长 房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重拾信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。 当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。 奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。 发展二十多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Regal signed MOU with MISA

寻找中东资金的故事 富豪伙沙特建酒店王国

近年美欧对华实施打压措施,香港的资本市场也受影响,外资基金不断流走,港府及本地企业开始寻找新的投资者 重点: 富豪酒店及四海国际与沙特签署合作备忘,共同在中东发展酒店 合作投资金额初步估计达50亿美元,在中东建50家酒店,当中30家在沙特       刘智恒 中东压欧美,成未来在中国内地及香港投资的一股新动力。 去年初香港特区行政长官李家超率团走访中东,向当地说好香港故事,上月沙特阿拉伯投资部(MISA)到港,与本港投资推广署签定谅解备忘录。不到一个月,香港罗旭瑞家族旗下的富豪酒店国际控股有限公司(0078.HK)及四海国际集团有限公司(0120.HK),即与沙特签定备忘录,成为首家大型港企与沙特开展合作关系。 富豪酒店伙四海国际与MISA成为战略合作伙伴,合作酒店开发及项目管理,估计初步涉及的投资额约50亿美元(357亿元)。富豪酒店副主席兼董事总经理罗宝文透露,集团会以旗下的“富荟酒店”品牌作拓展,计划到2035年前增加100间富荟酒店,包括在中东会新增50间,其中30间会选址沙特。除实际兴建酒店外,亦会以轻资产模式经营,即以富荟品牌提供酒店管理服务。 另外,富豪及四海又会成立投资平台,用作融资筹集资金发展及收购酒店相关项目之用,模式包括成立合营企业或投资基金,又会考虑通过沙特或香港的上市公司作为募资的平台。 沙特产业单一有风险 沙特阿拉伯投资部副部长Saleh Al-Khabti表示,沙特未来发展中,旅游是关键的投资领域。2022年沙特的入境旅游人次超过1,800万,远超其他阿拉伯国家,预计未来10年,能保持每年约11%的增长率。 沙特的经济情况跟澳门相近,也是靠单一产业去支撑收入,沙特是石油,澳门是博彩。沙特有感长远不能只仰赖石油收益,特别新能源的发展,令未来石油的需求可能变得没有那么重要,于是要寻求多元化。 在此背景下,沙特推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,要以前所未有的速度发展新的投资机会,MISA就是负责推动国家投资策略,并为投资者提供更利便的商业机会。 自从欧美国家针对中国,不断打压,部分国际资金深恐受牵连而减少在中国内地的投资,政府于是要另觅投资者,适逢中东要多元化经济发展,双方一拍即合,遂拉起中东资金在内地投资的帷幕。 中东能顶半边天 去年蔚来(9866.HK; NIO.US)先后获阿布扎比投资局旗下的CYVN两次入股,合共投资了33亿美元,持有蔚来20.1%股权。另外,沙特公共投资基金投资华人运通2.5亿美元。卡达投资局又以2亿美元,认购企业管理软件和云服务提供商金蝶软件(0268.HK)4.26%股份。 除了真金白银投资入股,又透过合作发展项目。海昌海洋公园(2255.HK)与沙特阿拉伯旅游发展基金(TDF)签署备忘录,将根据沙特的旅游战略合作,开发沙特阿拉伯王国海昌海洋公园项目。 正当沙特与中国内地企业打得火热时,富豪系成首家港资企业搭上沙特这辆资金快车,未来对集团肯定十分有利。 富豪系的主席罗旭瑞,是香港老牌大家族鹰君集团(0041.HK)已故创办人罗鹰石的儿子,罗旭瑞早年已脱离家族创业。80及90年代间,以财技闻名,先后收购多家上市企业,现时旗下共有五间上市公司,除富豪及四海外,还有百利保(0617.HK)、世纪城市(0355.HK)及富豪产业信托(1881.HK)。 97年亚洲金融风暴影响,加上本港楼市崩围,罗旭瑞当年因过度投资房地产,集团负债累累,一度濒临破产边缘,可幸2003年SARS后“自由行”政策出炉,刺激香港经济,加上全球经济复苏,富豪系得以出售物业渡过难关。然而经此一役后元气大伤,多年转趋低调,是次借力沙特资金,在蛰伏多年后重新大展拳脚。 沙特或成大水喉 富豪酒店在港共有十家酒店,分别以富豪及富荟为品牌,除香港机场的丽豪航天城酒店是集团拥有外,其余九家均只是负责为富豪产业信托经营及管理。此外,在上海、德州及西安,共管理四家酒店,另有一家在成都的酒店正在兴建中。公司今年中期业绩收入7.8亿港元,按年跌25%,亏损7.6亿港元。 这次与沙特的合作,富豪主要角色是以多年建立的酒店品牌,与沙特联手发展酒店,并以相关知识与经验,提供营运及管理。至于沙特阿拉伯,透过MISA为富豪酒店物色当地的投资者、企业或基金,以提供资金去发展一系列酒店或相关的项目。对于富豪来说,若凭自己集团的财力,要在中东发展50间酒店实在力有不逮,若加上沙特的资本助力,就有能力扩展版图。 至于四海国际,主要是经营物业发展及投资,但因为股价极为波动,市场有人戏称其为“妖股”。合作消息公布后,股价一度急升23%。因市场估计,四海将会成为其中一个融资平台,沙特及富豪会透过这个上市载体与投资者或基金合作,出资发展或收购项目,协助富豪酒店在中东开疆拓土。 暂时来说,备忘录只是初步的文件,最终发展如何仍有待观察,特别要注意罗宝文说,本月或2月会再度出访沙特,了解当地机场,并物色酒店选址。不过,总的来说,是次的合作,对富豪及四海肯定是一个千载难逢的发展机遇。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。…
Hywin faces redemption issues

房企无力偿付产品回报 拖累海银深陷困境

这家聚焦房地产相关资产的财富管理公司,其分销的部分产品可能难以兑现收益承诺 重点 海银表示,正处理其分销的一些资产抵押产品的“赎回问题”,引起公司股票被大幅抛售 公司一直依赖与房地产相关的理财产品,并尝试转移至医疗保健服务等其他业务      梁武仁 房地产市场不景气正迅速影响中国其他经济领域,过去二十年房地产市场一直蓬勃发展,其它行业为了获利,都在房产或相关方面进行投资,现在要承受其结果。部分痛苦正由中国庞大的影子银行体系传播,后者利用理财产品等工具跨行业转移资产。 上周四,提供这类财富管理服务的海银控股(HYW.US)通知股东,正处理自己分销的一些资产抵押产品的“赎回问题”。它表示,“这些产品的资产管理人,无法与相关客户达成延期赎回协议。” 这表明,海银向其客户分销的部分理财产品,缺乏足够的现金来兑现付款承诺。 尽管海银只是分销商,但相关产品的实际持有者,现正向该公司追讨资金。虽然海银没有给出相关产品的太多详细信息,但媒体报道显示它们与房地产公司有关,而房地产公司历来是该公司的主要业务重点之一。 海银的声明并未解释它在此事中的责任。但媒体报道称,其分销的部分理财产品的持有者未能收到付款,这些产品通常是承诺固定收益(类似于银行存款利息)的资产抵押产品。简而言之,产品背后的资产(很可能是房地产)没有足够的现金向投资者支付承诺的收益。于是,现在投资者要求负责分销的海银还款。 虽然尚不清楚涉及多少金额,但不难理解为什么这一戏剧性事件,迅速让该公司陷入危机,导致其股价在事件曝光后的两个交易日内下跌了28%。由于市场上流传有关该公司问题的传言,该股甚至在公告发布之前就已经遭受重创。 海银称,“如不能恰当处理这些赎回问题,可能会对公司的声誉、客户关系、业务、财务状况和前景产生严重的影响”,并接着表示,它成立了一个专项小组会来调查此事。 海银是中国最大的房地产抵押理财产品分销商之一,截至今年6月的12个月里,房地产抵押理财产品占,该公司理财产品总价值的28%。这个比例虽然很大,但实际上和两年前的逾58.2%相比,已经大幅减低,反映公司减少对中国房地产行业敞口的风险。 海银分销的产品通常由第三方公司开发并由房地产资产支持。基础资产可能包括房地产或建筑公司的证券化应收账款,以及房地产项目中的实际股权。 在2021年初,首次公开募股前夕,海银广泛宣传其与房地产巨头中国恒大(3333.HK)的关系,而因为行业不景气,恒大目前濒临破产边缘。如今,与房地产行业的关联几乎不再是公司想要讨论的卖点。 充满风险的房地产业务 在讨论截至6月的财年年度业绩的电话会议上,海银的首席财务官乐伟似淡化了公司因大力参与房地产行业而面临的风险。他强调,公司不会投资其分销的产品,也不会对不良资产进行杠化押注。但他没有谈论如果公司分销的理财产品出问题,公司客户可能遭受的损失。 理财产品是中国影子银行体系的重要组成部分,这是一个处在官方监管的银行和其他金融机构之外的巨大灰色地带,增长迅速。一般情况下,需要新资金的公司,会以有吸引力的收益率(通常超过10%)吸引投资者,而收益往往是以房地产项目所产生的资金支付。 对于那些可能难以从银行借款,或利用传统资本市场的企业来说,理财产品作为一种融资工具,尤其具有吸引力。 由于库存过剩和资金不足,房地产开发商难以完成手里的项目,资金短缺影响他们向理财产品的投资者的兑付能力。最近一个备受瞩目的例子是,恒大在8月宣布,由于缺乏资金,无法兑付理财产品。大约两年前,该公司也曾拖欠付款,引发投资者的抗议。大约在同一时间,另一家房地产开发商佳兆业集团(1638.HK)也陷入了类似的困境。 在这样的环境下,海银一直尝试摆脱房地产抵押的产品,实现多元化。其中一个新领域就是医疗健康服务,海银自己也在直接投资这一领域。 这一新的押注能否带来回报,还有待观察。至少目前,海银医疗保健业务的一个大问题是,它的成本很高,所以根本谈不上盈利。今年前6个月,由于高昂的管理成本和其他各种费用,海银医疗健康服务方面的亏损是该业务收入的两倍多。 自首次公开募股以来,海银的股价已缩水约四分之三,往绩市盈率不足4倍,远低于诺亚财富(NOAH.US; 6686.HK)的7.2倍。后者占有中国独立财富管理市场20%的份额,并一直在积极发展离岸业务。 最近的困难很可能会为海银敲响警钟,提醒它加速从房地产业务的转型。只有这样才可以证明它可以在房地产市场以外的其他领域赚到钱,海银才能慢慢重建其作为财富管理公司的声誉和估值。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里