中国奥园地产

刘智恒      ▷ 香港      尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地 曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会，早于2012年结业，其位于尖沙嘴东部的旧址，一度获免税品店租用，但因疫情而退租，之后一直丢空，至近日由一财团以每月140万港元承租，面积5万平方呎，据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。 大富豪夜总会在上世纪80至90年代，是富豪纸醉金迷的销金窝，见证香港经济起飞，亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞，本港夜总会日渐昔微，尖东一家家夜店亦先后结业，最后连大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖东，灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻，但时移世易，香港环境已改变，加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少，更没名牌名店，即使有新娱乐场开业，能否起死回生，市场也不寄厚望。 百年老店成集体回忆 过去的辉煌只能成为回忆，另一家港人熟识的酒家莲香楼，于2022年结业后，酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址，有报道指已获城规会批准，重建为一幢楼高30层的住宅，共有175个单位，每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家，历史达百年，多年来经营模式并没大改变，酒楼不设知客，茶客要自己找位置，亦容许搭位，食物款式多年变化不大，主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。 社会在改变，经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式，赶不上时代，就会被淘汰，莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店，确实教人怀念，但另一方面也见到，随着社会生活水平提高，人们的饮食口味改变、对服务的要求提升，更要一个舒适及整洁的进食环境，但莲香楼仍一如过往，就难与对手竞争，最后只能成为港人的集体回忆。 新盘潜在供应3万伙 物业中介公司利嘉阁统计，今年本港潜在推售的新盘达到114个，可提供的住宅单位共38,045个，略低于去年40,291个约6%，但仍是自2005年后，十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多，共有13个项目，可售单位7,349伙。 如果光看可出售的住宅单位，跟每年一手吸纳量约万多个比较，供应远远超过需求，骤眼看很是吓人。不过，以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高，所以实际情况要视乎发展商推盘部署，若大家一窝蜂推售，楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低，手上资金充裕，香港经济纵是疲弱但也不是衰退，发展商不需一下子将所有单位推出；相反在美息接近见顶，以及香港不断输入专才，本港楼市即使再调整，肯定也不会出现大跌。 ▷ 内地      “保交楼”决定楼市生死 新华社报道，指住建部相关负责人透露，接受“保交楼”的专项借款项目，整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中，逾300万伙已交楼，比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期，仍然需要各方群策群力，把最后的“硬骨头”解决好。 “保交楼”是内地楼市重中之重，虽然楼市持续走弱是不争事实，销售情况疲弱也不容否认；然而若接连出现楼盘烂尾，问题就严重得多，那时市场的信心会崩溃，没人敢轻言入市，楼价及交投将一落千丈。因此，中央十分重视“保交楼”，可说是力守房市的最后底线，处理不好，不但楼市及经济陷于困境，更有可能动摇社会民生。 华住佳绩股价急弹 经营及管理酒店的华住集团(1179.HK)，去年第四季度的内地业务理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间，同时关闭225间，全年净增加852间。受到利好消息带动，华住股价连升三天，升幅超过一成。 内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长，除交通外，酒店业最受惠，多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计，今年初期内地酒店表现仍然理想，但下半年暂时较难预计，因为旅游业迅猛的增长，很大程度是过去几年疫情封关，市民不能外出，复常后遂出现一波又一波的报复性旅游，随着时间过去，热情或许会减退，特别内地经济并不太理想，房价又下滑，市民财富效应失去，对旅游消费会有影响。 ▷ 咏竹坊文章      奥园重组的一线龧光 内房债务重组迫近眉睫，好几家房企面临清盘危机，本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展，涉及61亿美元的境外债重组，虽被其中一位债权人平安海外反对，但仍获法院批准，加上集团去年9月共12只境内债务获展期，奥园的债务压力暂可舒一口气。 奥园成功通过债务重组，对于内房企业及整个内地楼市来说，均属利好消息，毕竟奥园若被清盘，资产很大机会在市场放售，一下子有大量物业求售，市场将要承受更大压力。不过，我们认为内房纵可削债及延期还款，重组的债务在未来仍要偿还，而房企有否能力还债，最大关键是看销售成绩，是否有资金回笼。按目前中国楼市，今天的情况未许乐观，因此房企仍面对颇大的压力。 罗素街铺王租金跳水…

负债累累的奥园，获法院批准重组计划，公司暂得以喘息下来 重点： 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元      刘智恒 “没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。” 这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内，激励团队的一句话。今天，春天何时到来还未知，但起码这个冬天暂没那么冷。 负债逾千亿的奥园，去年底向美国纽约法院申请破产保护后，近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划，虽然其中一位债权人平安海外反对，最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。 根据奥园的重组方案，集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债，再加上发行14亿普通股，而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年，预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时，集团在未来两至三年，在境外公开市场没有还债压力。 暂缓一口气 早于去年9月时，奥园的12只境内债务产品已全部获展期，加上是次解决了境外债务，集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。 经过两年艰辛的重组谈判，奥园可说暂时喘一口气，不过往后能否将债务悉数偿还，最关键还是看内地楼市走势。 截至2023年6月的中期业绩，奥园已属负资产公司，净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元，借贷1,088亿元，包括长短期银行借款745亿元，优先票据及债券344亿元，当中超过九成要在年内偿还，但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。 集团手上投资与销售物业约1,500亿元，若楼价持续下跌，资产会续贬值，甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升，资产升值，公司有机会脱离负资产之列，所以一切要视未来楼市走向。 房企经过债务重组，通常会获大幅削债及延期偿还，但并不是代表不需要偿还重整下的债项，至于能否还债，主要看有没有现金回笼，而作为房地产开发商，手上的产品就是楼宇，若销售理想，才能套回现金，支持营运及偿还债务。 去库存需时 现时内地楼市供应没减少，但需求持续下滑，雪上加霜是多家房企陷于债务深渊，大家也希望加快销售步伐，要卖楼套现，减价是不二法门，但当各家房企赶着卖楼，楼盘一窝蜂推出市场，供应肯定大增，楼市不断受压，楼价自然愈往下走。 供应虽多，若需求持续，问题也不大。但现实是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地百大房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。 坦白说，房屋并非单纯是居住用途，许多时被视作投资工具，当房价不断上涨，人们怕今天不买明天更贵，愈抢着买。楼价回调时，初期或有人认为相宜而入市，过不多久，楼价再跌时，情况就逆转，因人们深恐今天低价成交或许是明天高价，大家也不再入市。 情况更严峻是，当有个别开发商未能如期交楼，人们就怕收不了楼，市场大众看在眼里，也不敢贸然入市，担心楼盘最终烂尾，损失惨重，结果进一步拖低需求。 楼市要复苏，先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示，在百大城市中，有68个去库存周期要超过14个月，部分次一线的城市，如山东日照及河北香河，要超过4年时间，景德镇及西宁，更要5年以上。 据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告，内地有1.2亿套空置房，较2021年的6,500万套大增近85%。 这个冬天特别长 房地产向下的态势一旦形成，很难会短期扭转，因为需要时间去消化市场的供应，即使去库存成功，另外亦要市民对房价重拾信心，要人们扭转对房价未来下行走势看法，他们才敢入市，这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年，整整花了6年时间才回稳转上。 当然，还要看中国的经济情况﹐经济增长理想，人们口袋有钱，才想到买房子，才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率，世界银行估计只有4.5%，许多国际投行也预期，内地经济增长保五有困难。经济的放缓，毫无疑问影响人们对房子的需求，再而影响楼市回升。 奥园成立于1996年，乘着中国经济起飞及国力日盛，国家开始积极举办国际大型活动时，郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售，令集团赚取可观利润，此亦为何公司命名为奥园，因为是跟奥林匹克运动会息息相关。 发展二十多年，奥园经历多番起跌，好几次也如郭梓文所言，最终等到春天来临，然而今次的冬天是历来最漫长，能否等到春天到来，抑或之前就被冻死在严寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未来内地楼市。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

中国的房地产行业压力重重，不过，禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的民营企业却并非焦点所在，尽管它们也出现了股价暴跌、债务拖欠 重点 禹洲集团和中国奥园等规模较小的开发商今年股价暴跌，它们面临的流动性压力与恒大和碧桂园等巨头类似，甚至更大 穆迪于上月将中国整个房地产行业的前景下调至“负面”       梁武仁 现金短缺的中国房地产开发商正处于进退两难的境地，中国政府正试图找到应对办法。步履维艰的房地产开发商，是这个18万亿美元经济体的重要组成部分。在这种情况下，中国许多规模较小的民营开发商，不得不应对自己处在聚光灯之外的局面，因为全球关注的焦点都集中在中国恒大(3333.HK)和碧桂园(2007.HK)等巨头的困境上。 这种担忧在今年禹洲集团控股有限公司(1628.HK)、时代中国控股有限公司(1233.HK)和中国奥园集团有限公司(3883.HK)等开发商的股价急剧下跌中得到了突出体现。这些股票都变得几乎一文不值。 因此，没有极强风险偏好的股票投资者，可能都会避开此类股票，结果导致它们不可能通过发行新股来筹集资金。债务投资者可能也会对它们敬而远之，尤其是穆迪上个月将该行业的前景下调至“负面”。然而，四个月前穆迪才将房地产上调至“稳定”，当时的情况似乎正在改善，想不到近期情况急转直下。 年初至今，禹洲集团的股价已下跌68%，而时代中国则下跌74%。两只股票的交易价格远低于1港元，市销率只有区区0.03倍。中国奥园的股价表现略好，但年初至今亦下跌了40%。 过去三年中国房地产行业面临的情况，与之前二十年的荣景截然不同。现在许多开发商感受到的压力，早在2020年就显现出来了，当时政府开始管控这个负债累累的行业。 这个决定对该行业造成了巨大打击，很大程度上切断了昔日推动其快速扩张的债务融资。此举对政策制定者来说存在风险，因为它严重抑制了房地产开发，而后者是中国近年来经济增长的关键组成部分。当时的想法似乎是，最好在早期阶段解决问题，而不是等到事态失控演变成全面危机。 但后来新冠疫情导致世界各地经济停摆，包括中国经济。而在中国，早在之前，随着房地产市场在经过二十年的爆炸式增长后降温，中国房地产开发商的日子就已经变得不好过了。后来，新的借贷限制加上疫情防控，让情况雪上加霜。 随着疫情的消退，中国经济重新开放，引发了人们对该行业形势将开始好转的希望，而年初确实出现了经济复苏的迹象。但这种势头很快就消失了，为开发商的问题找到快速解决办法的希望破灭了。 首先，政府制定的债务上限，使它们进行债务再融资和为新项目融资的难度加大。房价下跌也让很多买家持观望态度，这让开发商失去了最重要的收入来源，加剧了它们的流动性压力。 由此形成恶性循环，开发商难以完成项目，反过来让潜在的购房者变得更加焦虑，导致房地产开发项目因缺乏资金而进一步延期。与此同时，开发商也难以从股票和债券买家那里筹集到新资金，他们曾经是开发商最重要的现金来源之一。 暗淡的前景 这一切又把我们带回了小开发商的问题上，由于资源更有限，它们与大开发商遭受着同样的痛苦，甚至更大。 禹洲集团就是一个很好的例子，在去年部分美元债券违约后，公司正在制定债务重组计划。根据8月底发布的最新财报，它今年上半年的收入实际上比去年同期略有增加，尽管增幅仅为1%。 但它的成本增加了11%，导致毛利下降了85%。原因在于物业交付时公允价值的下调，这可能意味着它们并没有像禹洲集团在项目开工建设时所预计的那么挣钱。 同样，禹洲集团的投资物业账面录得巨额亏损，开发中的房地产及应收账款出现巨额减值。该公司上半年的财务费用也大幅增加。将所有这些费用和成本计算在内，禹洲集团在此期间净亏损90亿元（12亿美元），而上年同期为盈利3.53亿元。 随着财务状况的恶化，今年上半年禹洲集团的资产负债率（即债务与股本比率）比去年同期增长了两倍多，达到356%。让人进一步怀疑其债务偿还能力，尤其是考虑到今年上半年它即将到期的债务有所增加。 时代中国的情况也差不多。中国奥园看起来情况要稍好，上半年的毛利率有所提升，在此期间其净亏损虽有缩小，但数额仍然巨大，该公司仍然深陷亏损。 中国政府今年放宽了对一些房地产公司的借贷限制，并推出了其他措施，如在一些城市放松购房限制，试图重振房地产市场。但这些措施并没有产生太多效果，至少现在还没有。 8 月份，新建住宅的价格出现10个月来的最快跌幅。同月，惠誉评级还下调了对今年中国新房销售交易的预测，预计将下降10%至15%，而之前的预测是5%。 在过去的困难时期，中国政府总有本事，以出其不意的招数来解决重大问题。但目前困扰房地产行业的问题似乎过于复杂，难以迅速解决。这让房地产公司本已黯淡的前景更加黯淡，在恒大和碧桂园成为全球关注的焦点之际，继续给禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的公司带来压力。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

由于中国政府限制房地产行业的借贷能力，这家中型开发商的股票今年下跌了50%以上。 (more…)